Thực tế bất động sản là đầu ra và đầu vào của hàng loạt ngành công nghiệp, dịch vụ. Nhiều vùng đất thay đổi bộ mặt kinh tế hoàn toàn và bền vững nhờ sự đóng góp lớn của ngành bất động sản như Phú Quốc, Quảng Ninh…

Quan điểm

Khi ta nhìn nhận đúng bất động sản là một phần không thể thiếu của ngành công nghiệp, dịch vụ thì các chính sách tín dụng được hiểu là chảy vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đảy kinh tế bền vững, hiện đaị hoá đô thị và nền kinh tế.

Mặt trái của bất động sản với hệ thống tín dụng và nền kinh tế chủ yếu nằm ở sản phẩm đất đai đầu cơ chờ tăng giá, tài sản không đưa vào sử dụng phục vụ phát triển kinh tế. Để hạn chế các khiếm khuyết này, Chính phủ hoàn toàn có thể sử dụng các chính sách pháp luật về đất đai, đầu tư, kiểm soát tín dụng để quản lý.

Khoảng 80% vốn thị trường bất động sản là vốn từ ngân hàng cho thấy bất động sản không phải là lĩnh vực đầu tư mạo hiểm có nguy cơ rủi ro cao đối đối với ngân hàng. Ngược lại, đây là lĩnh vực mà hầu hết ngân hàng Việt Nam đều có tỷ trọng tài trợ lớn trong cơ cấu tài sản của mình. 

Có thể xem “khẩu vị” của các ngân hàng đối với lĩnh vực cho vay bất động sản là khá hấp dẫn, lợi nhuận kỳ vọng cho vay cao. Với đặc thù kinh doanh rủi ro, bất động sản (nhà đất, các dự án đầu tư bất động sản) là tài sản đảm bảo được các Ngân hàng xếp mức độ rủi ro thấp chỉ sau tiền mặt, vàng và các giấy tờ có giá tương đương khác. Nhiều nhà đầu tư đổ vốn vào lĩnh vực này, thậm chí còn đầu tư quá mức so với các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác.

Rủi ro nằm ở tính thanh khoản, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khi thị trường bất động sản đóng băng thì khả năng chi trả của Nhà đầu tư bất động sản cho các khoản vay đến hạn tại ngân hàng sẽ không được đảm bảo. Chênh lệch kỳ hạn không phải là rủi ro riêng có, chỉ đối với cho vay bất động sản: tín dụng ngân hàng phân kỳ trả nợ hàng năm (ngắn hạn), trong khi phát triển bất động sản cũng như đầu tư của doanh nghiệp nói chung đòi hỏi nguồn vốn vay trung, dài hạn.

Phát triển thị trường tài chính bổ sung chứ không cạnh tranh, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường tiền tệ. Về giá trị tuyệt đối, dư nợ tín dụng không giảm đi, tuy tốc độ tăng trưởng tín dụng có thể thấp hơn trước Ngân hàng nhà nước còn đưa ra hạn mức tín dụng để kìm tốc độ tăng tín dụng. Lãi suất trái phiếu cao hơn lãi suất ngân hàng vì đó là lãi suất dài hạn hơn, không bị áp trần lãi suất và chi phí huy động thấp hơn như không đóng phí bảo hiểm tiền gửi.

Sự bất thường trên thị trường bất động sản bắt đầu từ việc đấu giá đất Thủ Thiêm với mức  giá cuối cùng cao bất thường so với thời điểm đó, nhưng có thể sẽ trở thành mức giá được thị trường chấp nhận, nếu các chính sách thắt chặt cung và cầu bất động sản dự kiến sẽ ban hành như đánh thuế từ nhà thứ hai, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất…

Việc chỉ đạo thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chưa phù hợp với căn cứ pháp lý, khi các thông tư do Ngân hàng Nhà nước ban hành về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đều không đề cập đến lĩnh vực bất động sản là đối tượng hạn chế cấp tín dụng.

Thí dụ như trong Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định cụ thể về các trường hợp không được cấp tín dụng (Điều 11), hạn chế cấp tín dụng (Điều 12), giới hạn cấp tín dụng (Điều 13). Ngân hàng nhà nước liên tục cập nhật thông tư về giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Thông tư 19/2017/TT-NHNN, Thông tư 16/2018/TT-NHNN Thông tư 22/2019/TT-NHNN, Thông tư 23/2020) nhưng trong đó đều không quy định hạn chế, giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Thông tư 11/2021/TT-NHNN về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro có hướng dẫn về tài sản đảm bảo là bất động sản.

Việc thắt chặt nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp mở đầu bằng quyết định chấm dứt 9 đợt phát hành của Tân Hoàng Minh. Theo luật doanh nghiệp và nghị định 153/2020, công ty TNHH được phát hành trái phiếu theo trình tự thủ tục khác với phán xét của Uỷ ban chứng khoán Nhà nước.

Nghị định 156/2020 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán không quy định chế tài hủy phát hành mà không hoàn trả cho nhà đầu tư tiền mua chứng khoán (bao gồm trái phiếu). Quyết định hủy phát hành trái phiếu do Tân Hoàng Minh phát hành đã khởi động dây chuyền mất khả năng thanh toán nghĩa vụ trái phiếu trên thị trường.

Ngân hàng huy động vốn ngắn hạn từ dân cư và các tổ chức kinh tế, nếu các khoản cho vay trung dài hạn mất thanh khoản thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống về chi phí lãi suất và an toàn hoạt động của chính hệ thống ngân hàng. Với quan điểm này Ngân hàng Nhà nước tại Thông tư số 22/2019 đã giới hạn thấp dần tỷ trọng cho vay trung dài hạn trên vốn nguồn vốn huy động xuống còn 30% vào năm 2022.

Như vậy, nguồn vốn cho thị trường bất động sản đến từ thị trường tiền tệ sẽ dần bị co hẹp, do đó ngay từ bây giờ cần phải khơi thông và tiếp tục phát triển thị trường vốn, gồm vốn cổ phần và trái phiếu để giảm bớt gánh nặng cho thị trường tiền tệ. Điều này đã được khẳng định trong Nghị định của Chính phủ về chiến lược phát triển thị trường chứng khoán.

Nếu không giải cứu kịp thời, các doanh nghiệp bất động sản khó tránh khỏi phải bán dự án mà trong một số trường hợp buộc phải bán cho doanh nghiệp nước ngoài. Điều này, sẽ tạo thêm khó khăn về sở hữu nước ngoài đối với đất đai, vấn đề quốc phòng (các dự án ven biển, gần biên giới). Bên cạnh đó với tỷ trọng tín dụng bất động sản chiếm 7-8% tổng dư nợ nền kinh tế. Bất động sản là quả bom nổ chậm đối với chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng khi phân loại nợ.

Giải pháp cụ thể

(1) Về vốn tín dụng ngân hàng: Ngân hàng nhà nước đã nới hạn mức tín dụng năm 2022 và năm 2023 giữ mức xấp xỉ 14%. Cần điều hành cung ứng tiền nhịp nhàng, vừa đưa tiền ra, đồng thời vừa hút tiền về, không nhất thiết phải theo từng đợt, đưa ra rồi sau đó rút về, vì nhu cầu thanh khoản của thị trường là thường xuyên.

Để tránh gây khó khăn thanh khoản đột ngột, lượng tiền cung ứng nên dựa vào phương án cơ sở là trung bình cộng trượt 3 năm theo tháng (trung bình 3 năm liên tiếp lùi dần), có điều chỉnh tăng giảm theo dự báo tăng trưởng GDP (Phương pháp lập trình của IMF). Nên để cho ngân hàng thương mại quyết định đối tượng cho vay dựa trên các tiêu chí an toàn đã ban hành, hạn chế đưa ra can thiệp hành chính (thường làm méo mó môi trường kinh doanh vì chủ quan duy ý chí, không tính đầy đủ mức độ tác động đối với doanh nghiệp).

(2) Về vốn dài hạn bằng cổ phiếu, trái phiếu, vốn FDI đầu tư nước ngoài: Ở đây chủ yếu đề cập tới trái phiếu doanh nghiệp. Khung pháp luật về phát hành trái phiếu còn nhiều lỗ hổng hơn so với tín dụng ngân hàng.

Điều quan trọng là việc sửa đổi bổ sung quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần xuất phát từ bản chất trái phiếu là công cụ vay nợ dài hạn của doanh nghiệp nên cần được phân loại tương tự như công cụ nợ của Chính phủ: gồm trái phiếu Chính phủ (để bù đắp thiếu hụt ngân sách) và trái phiếu công trình (để phát triển cho một dự án, chương trình cụ thể).

Do đó, pháp luật hiện hành chưa quy định hợp lý về việc sử dụng tiền trái phiếu thu được khi hoàn thành đợt phát hành: số tiền trái phiếu thu được chưa thể sử dụng ngay toàn bộ vào mục đích nêu trong báo cáo phát hành nên doanh nghiệp có thể chuyển sang sử dụng cho các hoạt động đầu tư khác để đảm bảo nghĩa vụ trái phiếu đã phát hành…

Đề xuất lùi thời hạn hiệu lực của nghị định 65/2022/NĐ-CP là phù hợp vì cần thời gian cho cơ quan nhà nước sửa đổi quy định pháp luật đảm bảo khả thi và doanh nghiệp có điều kiện tiếp tục phát hành trả nợ.

Việc xây dựng nghị định 65 trong bối cảnh xử lý hình sự một số công ty nên khó tránh khỏi áp lực thắt chặt việc phát hành, không phát huy được bản chất kinh tế của thị trường trái phiếu. Bên cạnh đó, tại Nghị định chưa đưa ra phương án xử lý dân sự đối với vụ việc đang diễn ra, chưa bổ sung chế tài hủy phát hành áp dụng đối với vi phạm nào và khi hủy phát hành thì các bước xử lý tiếp theo là gì.

Siết chặt ngay lập tức việc gây khó khăn nghiêm trọng cho việc trả nợ trái phiếu của nhiều doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp đang kinh doanh bình thường, gây đổ vỡ dây chuyền trên thị trường. Nên đặt ra tiến độ thắt chặt khả thi (nếu thực sự cần thiết) để thực hiện dần từng bước, căn cứ vào khả năng điều chỉnh của thị trường, tương tự như Ngân hàng nhà nước đặt ra tiến độ giảm vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn đối với các ngân hàng thương mại.

Quy định về nhà đầu tư chuyên nghiệp trong nghị định 65/2022/NĐ-CP chưa phù hợp với thực tế Việt nam và kỳ vọng của cơ quan quản lý: tính chất chuyên nghiệp (kiến thức, kinh nghiệm) của nhà đầu tư khó có thể mất đi sau mỗi 3 tháng nên cần sửa đổi quy định về nhà đầu tư chuyên nghiệp, gồm các tổ chức như các công ty chứng khoán, các quỹ đầu tư và các cá nhân đầu tư… Khi còn ít doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm thì yêu cầu bắt buộc là khó khả thi, nhất là sau đại dịch doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh, bao gồm khó khăn về tài chính; Mặt khác, số lượng doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm không nhiều so với số doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

(3) Về các quy định về đất đai, xây dựng, đầu tư: cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương cần thực hiện những quy định đặt ra mà không đòi hỏi nhiều công sức, tiền bạc. Thí dụ như công bố giấy phép xây dựng và danh sách dự án đầy đủ giấy phép trên Cổng Thông tin điện tử.

Sửa đổi các luật phức tạp hơn nhưng cần áp dụng đúng nguyên tắc: khi chưa ban hành quy định mới, chưa hoàn thành sửa đổi luật thì quy định hiện hành vẫn có hiệu lực; Nguyên tắc không hồi tố là quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Ví dụ, khi đang sửa đổi quy hoạch thì doanh nghiệp vẫn được thực hiện dự án theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc nếu quy hoạch hết thời hạn nhưng chưa phê duyệt quy hoạch mới thì vẫn phải áp dụng quy hoạch cũ. Đây là đảm bảo thực hiện nhất quán chủ trương chính sách của nhà nước, không phải là hợp thức hóa vi phạm.

Thay cho lời kết

“Giải cứu” thị trường bất động sản là cần thiết và cấp thiết vì ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia và an sinh xã hội. Mặc dù thị trường có thể có khiếm khuyết, chưa hoàn toàn như mong muốn của Chính phủ, nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi tỷ giá lạm phát và trên toàn thế giới. Nhưng hậu quả thay đổi chính sách đột ngột, thắt chặt nguồn vốn đối với bất động sản bao gồm cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp cần được nhìn nhận nghiêm túc.

Bài học trong ngành ngân hàng trước đây về thay đổi chính sách đột ngột, điều hành giật cục chu kỳ năm 2011-2012 (điều chỉnh tỷ giá, lãi suất) đều gây hậu quả nặng nề cho toàn thị trường, phải nhiều năm mới phục hồi được.

Các cơ quan tham mưu về chính sách, đặc biệt là Ngân hàng nhà nước cần tiếp tục đánh giá bổ sung về vai trò điều tiết của Nhà nước thông qua chính sách để tác động vào các phân khúc theo thứ tự ưu tiên. Cần quan tâm đến các thiết chế giám sát của Nhà nước, nhất là đối với các sàn giao dịch và đặc biệt là lực lượng cò mồi, tâm lý đám đông.

Về giải pháp có thể bổ sung về đánh giá chỉ số tín nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Công khai thông tin về tình hình tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Lưu ý đến sự tương thích và gắn bó mật thiết giữa hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị, trong đó giao thông đóng vai trò kiến tạo, dẫn dắt thị trường bất động sản.
Nguồn: https://vietnamnet.vn/loi-giai-bai-toan-hoc-bua-mang-ten-bat-dong-san-2102800.html