Trang thông tin điện tử của tập đoàn Danko

Toàn cảnh bất động sản công nghiệp Việt Nam

24/02/2020 - 08:22 AM

Cỡ chữ

Việt Nam chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp trở thành một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của châu Á, đồng thời chuyển đổi ngành công nghiệp lao động thấp sang các ngành công nghiệp chuyên sâu và giá trị cao.
 
 
Ông John Campbell Tư vấn cấp cao, Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam.
Ông John Campbell Tư vấn cấp cao, Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam.

Cạnh tranh trong vùng

Việt Nam thu hút nhà đầu tư nhờ đội ngũ lao động trẻ với hơn 96,3 triệu dân, môi trường chính trị ổn định và là một trong những nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất thế giới - tất cả các yếu tố cho thấy môi trường đầu tư khá hấp dẫn.

Theo một báo cáo của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) có tiêu đề “Asian Development Outlook 2019”, kinh tế Việt Nam dự báo duy trì mức tăng trưởng 6,8% trong năm 2019 và 6,7% trong năm 2020, tạo nên một nền kinh tế tăng trưởng bậc nhất Đông Nam Á (Biểu đồ 1).


Việt Nam xếp hạng 69 trong 190 quốc gia có môi trường kinh doanh tốt, xếp trên Indonesia (hạng 73), Philippines (hạng 95) và Myanmar (hạng 165) (Biểu đồ 2).

Vốn đầu tư từ Hồng Kông và Trung Quốc tăng mạnh

Trong 11 tháng năm 2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất và chế biến chiếm 68% trong số 31,8 tỷ USD vốn FDI vào Việt Nam. 

Về các nhà đầu tư, Hồng Kông (Trung Quốc) trở thành nhà đầu tư FDI lớn nhất vào Việt Nam, trong khi Trung Quốc đại lục vươn lên đứng ở vị trí thứ 4, từ vị trí số 15 trong năm 2018. Các chuyên gia nhận định, Trung Quốc đang chuyển hướng đầu tư từ Hồng Kông sang và Việt Nam đang được các nhà đầu tư Trung Quốc chú ý hơn.


Các hiệp định thương mại tự do mới (FTA)
Việt Nam gia nhập các hiệp định thương mại tự do với các nền kinh tế phát triển để chuyển đổi từ xuất khẩu các hàng hoá giá trị thấp sang hàng hóa giá trị cao như điện tử, xe máy, các thiết bị y tế; cùng với đó là để giao lưu khoa học kỹ thuật với các nước phát triển.

Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) chính thức được ký kết vào tháng 1/2019 với hy vọng giúp GDP Việt Nam tăng trưởng thêm 1,32% vào năm 2035.

Trong khi đó, Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và Liên minh châu Âu - EU (EVFTA) ký kết vào tháng 6/2019, xóa bỏ 99% thuế hải quan giữa Việt Nam và EU.

Với hiệp định mang tính lịch sử này, các nước đang nhìn vào sự thay đổi của Việt Nam, đòi hỏi nguồn nhân lực tay nghề cao, nguồn lao động trí thức.

Tuy nhiên, việc áp dụng sản xuất bằng công nghệ và tăng đội ngũ lao động được đào tạo bài bản, cũng khiến Việt Nam đối mặt với việc thiếu hụt nguồn nhân lực và chi phí tăng. Chuyển sang môi trường kinh doanh dây chuyền sẽ giúp các nhà đầu tư xem xét, cải thiện tiêu chuẩn chất lượng.

Thay đổi trước căng thẳng thương mại
Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung đã kéo dài hơn 16 tháng với việc Mỹ đánh thuế nhập khẩu 25% với 250 tỷ USD hàng hóa nhập từ Trung Quốc và có khả năng tăng thêm 10% trên tổng giá trị xuất khẩu hàng hóa 300 tỷ USD của Trung Quốc

vào Mỹ.

Cuộc chiến thương mại này đang hướng các công ty đa dạng hóa quy trình sản xuất và chuyển dời nhà máy khỏi Trung Quốc, trong đó Việt Nam là một trong những địa điểm được nhiều công ty nhắm tới.

Goerteck (Trung Quốc) đầu tư 260 triệu USD vào khu công nghiệp ở Bắc Ninh, trong khi Nintendo, Lenovo, Sharp, Kyocera... cũng thông báo kế hoạch di dời khỏi Trung Quốc.

Trong nửa đầu của năm 2019, theo báo cáo của UNCTAD’s 2019 “Thương mại và tác động thương mại các chính sách thuế của Mỹ vào Trung Quốc”, Việt Nam là quốc gia hưởng lợi nhiều nhất Đông Nam Á.

Báo cáo dữ liệu trong chương trình “Tác động thương mại” cân nhắc mâu thuẫn quốc gia và các yếu tố khác, nhấn mạnh một nền kinh tế không có khả năng thay thế Trung Quốc.

Các chuyển dịch và các giải pháp thuê bất động sản công nghiệp mới

Nhiều nhà phát triển công nghiệp cung cấp nhà xưởng xây sẵn (RBFs) và nhà xưởng xây theo yêu cầu (BTS) đến các khách thuê.

Xu hướng này nhanh chóng đi vào thị trường và đáp ứng tốt cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như các nhà sản xuất sử dụng diện tích nhỏ từ 500 - 5.000 m2. Đây là giải pháp hoàn hảo cho thời hạn thuê ngắn so với việc thuê dài hạn đến 50 năm (hay 70 năm trong khu công nghiệp chuyên sâu).

Nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà phát triển công nghiệp bắt kịp đòi hỏi của thị trường công nghiệp và vận hành sản xuất, tập trung thu hút ở thời hạn thuê từ 3 - 10 năm.

Với 10 khu công nghiệp trên diện tích 300 ha, Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW, liên doanh giữa Warburg Pincus (Mỹ) và Becamex (Việt Nam) là nhà đầu tư bất động sản công nghiệp cho thuê tiêu biểu nhất Việt Nam hiện nay.  Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư đáng chú ý khác bao gồm KTG Industrial và Kizuna Việt Nam, Boustead (Singapore) và Daiwa House (Nhật Bản).

Số lượng các nhà đầu tư tăng kéo theo sự mở rộng diện tích các khu công nghiệp dưới hình thức liên doanh với các doanh nghiệp địa phương, đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản. 

Một giao dịch đáng chú ý vào năm 2018 là việc bán và nhượng lại nhà xưởng Unilever, Khu công nghiệp VSIP 1 (tỉnh Bình Dương) cho Mapletree Logistics Trust với giá trị xấp xỉ 43 triệu USD. Sau đó, khu công nghiệp cho Unilever Vietnam thuê lại với thời hạn 10 năm để tránh gián đoạn việc sản xuất.

Chuyển nhượng hướng đến một thỏa thuận bất động sản chung, doanh thu thu về cho nhà đầu tư là 8,3%. Bán và chuyển nhượng bất động sản là cách luân phiên cho các khách thuê chuyển dời bất động sản để cân bằng và phát triển ngân sách không cần vay mượn ngân hàng, tạo cho các nhà đầu tư mức lợi nhuận từ 8 - 10%.

Nguồn cầu đất công nghiệp tiếp tục vượt cung

Theo Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến tháng 11/2019, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích 96.500 ha.

Trong số đó, 256 khu công nghiệp đã hoạt động với tỷ lệ lấp đầy lên đến 75%; 79 khu công nghiệp đang xây dựng, đền bù và giải phóng mặt bằng, đảm bảo nguồn cung trong tương lai.

Vùng kinh tế trọng điểm và điểm đầu tư mới

Các tỉnh công nghiệp trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam có mức tăng tỷ lệ lấp đầy và thuê theo năm khá tốt, đóng góp chính từ các dự án đến từ Trung Quốc.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tăng đều ở mức 8,5% tại Hà Nội; lần lượt ở mức 6,25% và 12,9% ở Bắc Ninh. Ở miền Nam, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê ở Bình Dương tăng lần lượt theo mức 27% và 54% và ở Đồng Nai lần lượt là 20% và 21%.

Tỉnh nổi bật phía Bắc

Hải Phòng trở thành cụm công nghiệp tiêu biểu nhất phía Bắc do cải thiện hạ tầng, nguồn cung đất công nghiệp, giá thuê đất cạnh tranh và các hoạt động hỗ trợ bởi chính quyền địa phương, bằng việc giải phóng mặt bằng, cấp giấp phép sản xuất. Tỷ lệ lấp đầy và giá cho thuê trung bình của khu công nghiệp tại miền Bắc duy trì ở mức 72% và 93 USD/m2.

Tỉnh nổi bật phía Nam

Khi cảng Cát Lái (TP.HCM) tiếp tục tắc nghẽn, ngày càng nhiều nhà sản xuất nước ngoài xem Bà Rịa - Vũng Tàu như điểm đến đầu tư, do gần cảng nước sâu Cái Mép và Khu công nghiệp mới Phú Mỹ 3, Khu công nghiệp Châu Đức. Tỷ lệ lấp đầy trung bình 70%, giá thuê cạnh tranh 55 USD/m2, cùng với vị trí thuận lợi, gần Sân bay Long Thành (sẽ được xây dựng trong thời gian tới).

Vùng công nghiệp miền Trung thời gian tới

Với dòng chảy đầu tư dự án sản xuất, các nhà phát triển khu công nghiệp đang tích cực chuyển đổi các vùng nông nghiệp sang công nghiệp, đảm bảo nguồn cung trong tương lai. Vùng kinh tế miền Trung (CEZ) đang là điểm đến đầu tư sản xuất thay thế cho miền Bắc và miền Nam. Tập đoàn Universal Alloy Corporation (Mỹ) đã bắt đầu xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện máy bay trị giá 170 triệu USD trong Khu công nghiệp công nghệ cao Đà Nẵng.

Theo nguồn cung đất công nghiệp, giá thuê đất hấp dẫn nhất cả nước với 27 USD/m2 ở Huế, 32 USD/m2 ở Nghệ An, 35 USD/m2 ở Quảng Nam, 38 USD/m2 ở Quảng Ngãi và 42 USD/m2 ở Đà Nẵng.

Công nghiệp 4.0 và sản xuất thông minh hơn

Công nghiệp 4.0 đang thu hút các quốc gia toàn cầu hoá. Việt Nam cũng không ngoại lệ. Chiến lược và khung pháp lý nhà nước cho chính sách công nghiệp 4.0 trong kinh doanh và công nghiệp.

Theo Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), mức trung bình áp dụng công nghệ 4.0 được kỳ vọng tăng mạnh vào năm 2030 ở phân khúc sản xuất. Nghiên cứu đề xuất lĩnh vực sản xuất trong nước cần thêm 7 - 14 tỷ USD vào ứng dụng công nghệ mới.

Triển vọng và chuyển đổi ngành công nghiệp giá trị cao

Phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển trên đà tăng của nguồn vốn FDI gấp 10 lần trong suốt thập kỷ qua. Việt Nam cần cẩn trọng lựa chọn các dự án sắp tới để tăng trưởng hơn trong giá trị chuỗi, tăng tính cạnh tranh và phát triển bền vững.

Điều đó bao gồm tiếp tục đầu tư hạ tầng và mạng lưới giao thông nội địa, cạnh tranh chất lượng giáo dục, phát triển kỹ năng quốc gia để gia tăng tỷ lệ lao động có tay nghề. Các hoạt động khuyến khích đầu tư và tập trung ưu tiên các phân khúc ưu tiên công nghệ cao và sản xuất thông minh. Xem xét các chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành để thu hút đầu tư nước ngoài bắt kịp thời đại 4.0. (Nguồn Đề xuất chiến lược FDI 2020 - 2030).

John Campbell (Tư vấn cấp cao, Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam). Theo Báo Đầu tư

Bài viết liên quan

  • Cơ hội đầu tư sinh lời “3 trong 1” tại Queensland – Vùng đất nữ hoàng

    • 23/05/2020
    • 7 lượt xem

    Ngay sau khi chính thức ra mắt vào trung tuần tháng 5/2020, phân khu Queensland của dự án Danko City đã làm nóng thị trường đất nền tỉnh Thái Nguyên. Được mệnh danh là vùng đất nữ hoàng, Queensland sở hữu những giá trị đặc quyền cho chủ nhân tương lai, trong đó có ưu thế về cơ hội đầu tư sinh lời, kinh doanh thuận lợi, tầm nhìn đắt giá.

  • Nhà đầu tư bứt tốc địa ốc

    • 20/05/2020
    • 15 lượt xem

    “Chúng tôi xác định phải chuẩn bị kỹ càng nguồn lực về tài chính để đối diện và vượt qua tình hình dịch bệnh. Đây cũng là thời điểm để doanh nghiệp nhìn lại chính mình và đánh giá cơ hội tiềm năng cho thị trường tương lai, để đến khi hết dịch, quay lại thị trường sẽ có một cơ sở dữ liệu lớn phục vụ cho công tác kinh doanh, triển khai xúc tiến đầu tư”, đại diện Danko Group chia sẻ.

  • “Lạc trôi” cùng hương sắc đỗ mai - hoa anh đào Việt Nam

    • 19/05/2020
    • 202 lượt xem

    Không hoàn hảo như hoa hồng, cũng không hoàng gia như Iris (hoa Diên Vĩ), hay vương giả như hoa mẫu đơn, nhưng hoa đỗ mai vẫn làm say đắm lòng người bởi sự thanh nhã, khiêm tốn của nó. Tại nhiều quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng đã lựa chọn và trồng loài hoa này để điểm tô cho vẻ đẹp của vùng đất như một nét duyên ngầm ý nhị đầy hương sắc.

  • Hậu Covid-19, các “ông lớn” bất động sản đồng loạt trở lại "đường đua"

    • 19/05/2020
    • 112 lượt xem

    Sau một thời gian “ngủ đông”, thời điểm đầu tháng 5/2020 các doanh nghiệp bất động sản đã trở lại "đường đua" bằng việc mở bán các dự án cũng như hé lộ các kế hoạch kinh doanh hậu dịch Covid-19.

  • Doanh nghiệp địa ốc: Tâm thế mới trong “bối cảnh bình thường mới”

    • 18/05/2020
    • 70 lượt xem

    Một bối cảnh bình thường mới đang hình thành trong đời sống và hoạt động kinh doanh khi Việt Nam cơ bản khống chế được đại dịch Covid-19. Xác định một hướng đi chắc chắn, thích ứng nhanh với tình huống mới và nhu cầu thụ hưởng sản phẩm bất động sản, nhu cầu đầu tư của khách hàng là điều mà các lãnh đạo doanh nghiệp xác định trong cuộc trao đổi với Đầu tư Bất động sản.

  • Thái Nguyên huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội

    • 15/05/2020
    • 37 lượt xem

    Trong bối cảnh vốn đầu tư công hạn hẹp, tỉnh Thái Nguyên đã thu hút được nguồn vốn lớn từ khu vực ngoài ngân sách để phát triển kinh tế, xã hội. Ðến nay, tỉnh đã huy động được hơn 110 nghìn tỷ đồng đầu tư vào nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên, để giải ngân hợp lý, hiệu quả nguồn vốn này, bên cạnh nỗ lực của tỉnh và các doanh nghiệp (DN), cần sự đồng hành của các bộ, ngành trung ương.

  • Sống tận hưởng 3 trong 1 tại phân khu Queensland - “Vùng đất nữ hoàng” mới ra mắt trong KĐT Danko City

    • 14/05/2020
    • 144 lượt xem

    Quý I/2020, đại dịch Covid -19 đã ảnh hưởng lớn đến tất cả các ngành kinh tế và bất động sản (BĐS) tại Việt Nam cũng không nằm ngoài vòng xoáy, thị trường trầm lắng hơn, nguồn cung cũng khan hiếm hơn. Tuy nhiên đây cũng lại chính là thời điểm “vàng” cho những chủ đầu tư có nguồn hàng dồi dào, minh bạch về mặt pháp lý và mang lại nhiều giá trị cho khách hàng.

  • Phá “băng” bất động sản 2020: Nhìn từ kịch bản 2011 - 2013

    • 09/05/2020
    • 27 lượt xem

    Sự xuất hiện của dịch Covid-19 đã đẩy thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng” tại nhiều phân khúc. Các chuyên gia cho rằng, thị trường cần các giải pháp nhằm gỡ “băng” cho lĩnh vực này.

  • Bất động sản Thái Nguyên hút vốn từ đòn bẩy hạ tầng giao thông

    • 09/05/2020
    • 81 lượt xem

    Được đầu tư phát triển hạ tầng mạnh mẽ cùng tiến độ xây dựng các cầu huyết mạch quanh vùng, thành phố Thái Nguyên hiện đang là tâm điểm của các dự án BĐS quy mô lớn, hứa hẹn sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trên thị trường.

  • Cơ hội để "bắt đáy" bất động sản mùa Covid-19

    • 24/04/2020
    • 382 lượt xem

    Thị trường bất động sản (BĐS) đang bị tác động mạnh mẽ trước “cơn bão” Covid-19, thậm chí rơi vào “ngủ đông”. Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS sẽ tưng bừng trở lại sau mùa dịch. Đây cũng là thời điểm để các nhà đầu tư BĐS có kinh nghiệm, có tầm nhìn lao vào kiếm cơ hội từ việc “bắt đáy” thị trường.

  • 7 sự thật thú vị về kiến trúc “Obelisks” (Bút đá tháp)

    • 24/04/2020
    • 287 lượt xem

    Kiến trúc Obelisks rất nổi tiếng trên thế giới, bắt nguồn từ Ai Cập cổ và được áp dụng cho một số công trình tháp biểu tượng hiện đại. Vậy kiến trúc Obelisks là gì, và ý nghĩa của chúng như thế nào? Dưới đây là một vài “sự thật” thú vị về kiến trúc Obelisks.

  • Danko City – KĐT đầu tiên tại Thái Nguyên trang bị camera an ninh toàn dự án

    • 24/04/2020
    • 818 lượt xem

    Việc lắp đặt hệ thống camera an ninh tại các khu đô thị (KĐT) lớn để tăng cường an ninh an toàn đang ngày càng được coi trọng hơn, trở thành một trong những tiêu chí lựa chọn của khách hàng khi chọn nơi an cư và đầu tư. Tại Thái Nguyên, Danko City sẽ là KĐT đầu tiên lắp đặt hệ thống camera an ninh trên quy mô toàn dự án.

Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp trên 10 năm kinh nghiệp đã tư vấn và triển khai sản phẩm Bất động sản trên toàn quốc, Danko Group cam kết mang lại sự hài lòng cho khách hàng.

Gọi ngay để được tư vấn miễn phí: 1900 3135

Để lại yêu cầu