Nhấn để phóng to ảnh
Giá đất KCN tại Việt Nam được cho là đang thấp hơn khoảng 30% - 40% so với Indonesia và Thái Lan
Hoạt động cho thuê KCN bị ảnh hưởng đáng kể bởi Covid-19
Một báo cáo vừa được Khối phân tích của Công ty chứng khoán SSI (SSI Research) công bố đã đưa ra đánh giá, dịch Covid-19 bùng phát, các chuyến bay quốc tế đến và đi khỏi Việt Nam bị hạn chế đối với hầu hết các hoạt động kinh doanh và đi lại trong thời gian qua, điều này đã gây ra áp lực đáng kể ảnh hưởng đến việc xúc tiến đầu tư và tiến độ cho thuê các khu công nghiệp (KCN).
Hầu hết các giao dịch thành công được ghi nhận trong năm nay đều đến từ những khách hàng đã hoàn tất thương thảo từ năm ngoái và trước khi dịch bệnh bùng phát.
Báo cáo của SSI ghi nhận, đã có sự trì hoãn đáng kể trong thời gian qua liên quan đến việc chốt hợp đồng thuê với nhà đầu tư do sự tạm dừng các chuyến thăm quan thực địa và làm gián đoạn quá trình đàm phán.
Tuy nhiên, vào đầu tháng 9, chính sách miễn trừ yêu cầu về kiểm dịch mới đối với các chuyên gia nước ngoài và nhà đầu tư đã giúp giải tỏa phần nào tình trạng trên. Trước khi có quyết định miễn trừ, phần lớn hoạt động cho thuê KCN của các chủ đầu tư đều rất khiêm tốn trong 6 tháng đầu năm 2020.
Theo chuyên gia SSI, mặc dù thông tin về việc miễn trừ mới là một tin đáng mừng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng tần suất các chuyến bay vẫn ở mức rất thấp và ước tính các chuyến bay tới Việt Nam chỉ đạt 5.000 chuyến trong tháng 9.
Chuyên gia SSI tin rằng, vấn đề này sẽ vẫn là một yếu tố kéo dài quyết định đàm phán và đầu tư đến ít nhất là 6 tháng cuối năm 2020, có thể dẫn đến diện tích thuê mới theo khu vực giảm 12% so với cùng kỳ.
Bên cạnh đó, một trong những điểm vẫn còn tồn tại là khó khăn hiện hữu trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng vẫn gây nên sự thiếu hụt nguồn cung tổng quỹ đất có thể cho thuê của các KCN.
Chuyên gia phân tích của SSI ước tính, nguồn cung quỹ đất có thể tăng nhẹ 5% trong 6 tháng cuối năm 2020. Về mặt bằng giá đất KCN, giá thuê có khả năng tăng 10% so với cùng kỳ ở miền Nam và trong khoảng 7-8% so với cùng kỳ ở miền Bắc trong 6 tháng cuối năm 2020.
Nhiều “ông lớn” đã lên kế hoạch dịch chuyển cơ sở tới Việt Nam
Nhìn chung, đại dịch Covid-19 đã gây ra sự gián đoạn nghiêm trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu và các doanh nghiệp bắt đầu khẩn trương đa dạng hóa hoạt động sản xuất.
“Quá trình này đã bắt đầu diễn ra và đẩy mạnh trong những năm gần đây, trong đó Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng này” - theo chuyên gia SSI.
Nhấn để phóng to ảnh
Trong năm 2020 khi đại dịch lắng xuống, sẽ có nhu cầu lớn về khu công nghiệp của Việt Nam đối với các công ty đã chuẩn bị chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam. Do đó, năm 2021, SSI Research kỳ vọng, nhu cầu về đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục có nhiều triển vọng.
Theo SSI, xu hướng chuyển dịch đáng kể cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra rất có thể sẽ được thúc đẩy mạnh hơn sau Covid-19.
Một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn, …
Bên cạnh đó, chính sách khuyến khích đầu tư FDI cho các dự án của Chính phủ Nhật Bản và Việt Nam cũng có thể tạo cơ hội cho một số doanh nghiệp Nhật Bản mở rộng sản xuất sang Việt Nam như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo, và Nikkiso… Hầu hết các công ty này đã có cơ sở sản xuất tại miền Bắc.
Nhấn để phóng to ảnh
Chuyên gia SSI cũng dẫn ra các yếu tố hỗ trợ chính cho khu công nghiệp trong thời gian tới. Trong đó, quy hoạch các khu công nghiệp mới của Chính phủ cho giai đoạn 2021-2025 có thể giúp tăng diện tích các KCN mới trong tương lai (đặc biệt là đối với các KCN lớn có tổng diện tích đất từ 1.000 ha trở lên) sẽ đáp ứng nhu cầu về đất của các tập đoàn FDI lớn.
Một yếu tố nữa đó là sự cải thiện cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Dầu Dây Phan Thiết, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn cho các KCN.
Ngoài ra, giá đất KCN tại Việt Nam cũng được cho là đang thấp hơn khoảng 30% -40% so với Indonesia và Thái Lan, đây có thể là một lợi thế thu hút FDI.
Do đó, chuyên gia SSI cho rằng, giá đất KCN năm 2021 ước tính tiếp tục tăng 7-8% ở miền Nam và 5-6% ở miền Bắc.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết 6 tháng đầu năm 2020, Việt Nam có 336 KCN trên tổng diện tích là 97,8 nghìn ha, trong đó 261 KCN hiện đang hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các KCN đang hoạt động là 76% vào cuối 6 tháng đầu năm 2020.
Tại miền Bắc, các KCN tập trung ở các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc, với tổng diện tích là 13.500 ha.
Trong 6 tháng đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang hoạt động ở miền Bắc là 75%, và giá cho thuê bình quân là từ 85-90 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 6,5% so cùng kỳ), theo nghiên cứu của JLL.
Tại TP. HCM, nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê mới vẫn đang gặp vướng mắc về thủ tục đền bù và giải phóng mặt bằng.
Các KCN ở miền Nam tập trung tại TP. HCM, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước và Long An, với tổng diện tích là 42.836 ha.
Trong 6 tháng đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các KCN đang hoạt động đạt 83%, và giá cho thuê đất đạt khoảng 105-115 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9,7% so với cùng kỳ).
Trong 6 tháng đầu năm 2020, các cổ phiếu KCN đã niêm yết đạt tổng doanh thu là 21.400 tỷ đồng (giảm 14% so với cùng kỳ) và lợi nhuận ròng đạt 3,6 nghìn tỷ đồng (giảm 18% so với cùng kỳ).